這幾天，對于購房者來說，利好消息在不斷傳來。比如公積金政策向?qū)捤烧{(diào)整，又比如一些地方對于剛需、首改的政策性支援。請?jiān)徆P者在這里沒有為剛需和首改加上“引號”，因?yàn)?，未來的很長一段時(shí)間恐怕它們都將成為市場的主角，從而成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個常用名詞。

但是，與以往的政策回調(diào)造成的影響不同，這一次，多數(shù)購房者并不認(rèn)為短期內(nèi)房價(jià)會上漲。本刊市場版的消息就顯示，央行全國性的調(diào)查問卷結(jié)果表明只有15.6%的人認(rèn)為二季度房價(jià)會漲，而準(zhǔn)備購房的居民占比也進(jìn)一步下降。

 

對于這樣的市場反饋，意外之中帶有必然。如果把目光回到黨的十八屆三中全會之前，我們會很清晰地記起關(guān)于“長效機(jī)制”的一些表述。而從2010年以來的調(diào)控政策來看，也已經(jīng)很明顯地針對不同需求進(jìn)行了分類調(diào)控，比如施行差別化信貸政策，避免誤傷剛需。這些，都為穩(wěn)定預(yù)期起到了積極的作用。

 

長效機(jī)制中的重要一點(diǎn)，也是最為基礎(chǔ)和核心的一點(diǎn)，就是增加保障房和自主性住房的供應(yīng)，同時(shí)繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。如果在近期開始的一輪寬松政策之下，房價(jià)真如多數(shù)消費(fèi)者預(yù)測的那樣沒有出現(xiàn)大幅波動，那么應(yīng)該可以證明：調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)開始顯現(xiàn)初步效果，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定了。盡管，房產(chǎn)稅試點(diǎn)還沒有進(jìn)一步擴(kuò)圍。

 

事實(shí)上，隨著不動產(chǎn)登記施行和房產(chǎn)稅推出預(yù)期而產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，一部分舊有的消費(fèi)群體正在變成房源的輸出者，加之城鎮(zhèn)化重心的下移，市場購買主體的內(nèi)在結(jié)構(gòu)正在不斷發(fā)生變化。這些信號不應(yīng)該被忽視。

 

在最近的一個財(cái)經(jīng)論壇上，一位來自中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的領(lǐng)導(dǎo)預(yù)測：“90后”農(nóng)民工是將來潛在新的住房、汽車的主要消費(fèi)群體。在這樣的假設(shè)成立前，有兩個必要的前提：一是中央政策企穩(wěn)，二是地方政策不出邊。在交易成本和部分城市限購政策不發(fā)生變化的基礎(chǔ)上，投資投機(jī)性需求不過多干擾市場，就能保證市場呈現(xiàn)出真實(shí)的需求狀況。如果大膽按照這樣的方向來預(yù)判未來的房地產(chǎn)市場，就顯得很有意思了：未來的“白銀十年”到底會有怎樣的成色呢？市場的主流產(chǎn)品會出現(xiàn)百花齊放的狀況嗎？

 

當(dāng)下，保障性住房已經(jīng)和將要滿足大量中低收入家庭的住房需求，那么在進(jìn)入“白銀十年”的過程中，摸清未來的真實(shí)需求就顯得十分重要了。正如上述預(yù)測，這個需求結(jié)構(gòu)可能由“90后”、新就業(yè)人口決定，也可能由落戶政策、外來務(wù)工人員決定，而在不同的地區(qū)和城市，這些不同需求之間可能又會有巨大的結(jié)構(gòu)性區(qū)別。未來，市場變得更加理性，差別化和復(fù)雜化也更加突出。

 

萬科高層最近在對媒體的表態(tài)中明確提出“商辦物業(yè)能不沾就不沾”，也就明確了在未來十年，住宅依然是萬科最重要的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。作為行業(yè)龍頭，萬科有這樣的勇氣和能力。但對于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，他們有能力精準(zhǔn)地抓到這些需求嗎？在地價(jià)、人力成本高企的當(dāng)下，他們還能夠拿到較為理想的凈利潤嗎？諸多問題之下，有一點(diǎn)可以肯定的是：“白銀十年”不會屬于所有地產(chǎn)企業(yè)。